10·15 부동산 대책 총정리|대출·전세 규제 강화, 실수요자는 이렇게 대비하세요

2025년 10월 15일 정부는 주택시장 안정을 목표로 한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했습니다.
이번 대책은 대출 규제 강화토지거래허가구역 확대를 중심으로, 과열된 수도권 시장을 진정시키기 위한 종합적 조치로 평가됩니다.
특히 고가주택에 대한 주택담보대출 제한, 전세대출 DSR 포함, 투기과열지구 확대 지정 등이 핵심 변화로 꼽힙니다.

10·15 부동산 대책의 주요 골자

이번 대책의 가장 큰 특징은 고가 아파트 중심의 투자 수요 억제입니다.
정부는 15억 원 초과 주택부터 25억 원 이상 초고가 주택까지 구간별로 대출 한도를 차등화하여, 무리한 레버리지 투자를 차단하겠다는 입장입니다.

또한, 기존에 아파트 위주로 적용되던 토지거래허가구역을 연립·다세대, 오피스텔까지 확대해
‘갭투자’나 단기 시세차익 목적의 거래를 차단할 계획입니다.
정부 관계자는 “이번 규제는 실수요자 중심의 시장 구조 전환이 목표”라고 밝혔습니다.

지역별 규제지역 및 허가구역 지정 현황

서울 전역과 경기 일부 지역이 새롭게 규제지역으로 묶였습니다.
아래 표는 이번 발표를 통해 새로 지정된 주요 지역과 규제 유형을 정리한 것입니다.

구분 적용 지역 규제 내용
투기과열지구 서울 전역, 과천, 성남 분당, 용인 수지·기흥 등 분양권 전매 금지, 주택담보대출 비율(LTV) 40% 제한
조정대상지역 수도권 12개 시·군 2주택 이상 보유 시 양도세 중과, 1주택자 비과세 요건 강화
토지거래허가구역 서울 강남·서초·송파·용산, 경기 성남·하남 등 거래 전 구청 허가 의무화, 실거주 요건 강화

대출 규제 강화 내용 한눈에 보기

대출 규제는 실질적으로 10월 16일부터 시행됩니다.
이번 조치는 고가주택에 대한 레버리지 억제를 목표로 하며,
아래와 같이 구간별 한도 차등화가 이뤄집니다.

  • 15억 원 이하 주택 → 기존 최대 6억 원 대출 유지
  • 15억~25억 원 주택 → 최대 4억 원으로 축소
  • 25억 원 초과 주택 → 최대 2억 원으로 제한

또한, 전세대출 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영되면서,
전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 형태의 구매가 사실상 불가능해질 전망입니다.
이는 10월 29일부터 적용될 예정이며, 실수요자 중심의 대출 구조로 재편됩니다.



전세시장 및 실수요자 영향

전세대출 규제는 실수요자들에게도 영향을 미칠 수 있습니다.
특히 전세자금대출을 통해 집을 구매하거나 이사를 계획한 1주택자는,
DSR 적용으로 인해 대출 가능 금액이 줄어드는 상황을 맞이하게 됩니다.

이에 따라 일부 수요가 월세 전환으로 이동할 가능성이 있으며,
임대시장 내 전세 공급 축소월세 상승이 단기적으로 나타날 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

시장 반응 및 향후 전망

전문가들은 이번 대책을 “시장 과열 진정 효과는 크지만 거래 위축 부작용이 우려된다”고 평가했습니다.
거래량 감소와 실수요자 심리 위축이 동시에 나타날 경우,
단기적으로는 집값 안정, 장기적으로는 공급 위축을 초래할 수 있다는 분석도 나옵니다.

한편, 정부는 향후 세제 조정 및 실수요자 완화 방안도 검토 중이라 밝혀
추가 대책의 가능성을 시사했습니다.
즉, 고강도 규제와 함께 실수요자 보호 패키지가 병행될 가능성이 있습니다.



10·15 부동산 대책 발표 현장

정책 요약 및 실무 대응 가이드

  • 10월 16일부터 고가주택 대출 한도 축소
  • 10월 20일부터 토지거래허가구역 확대
  • 10월 29일부터 전세대출 DSR 반영
  • 세제 개편(보유세 강화) 예고 중

이번 10·15 부동산 규제는 시장 과열을 잡기 위한 고강도 조치입니다.
다만, 실수요자 부담 증가와 거래 절벽이 동반될 수 있으므로,
금융·세제 동향을 꾸준히 확인하고 자금계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

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