HUG 전세보증금 반환보증 가입조건은 보증금 한도, 주택가격, 선순위채권, 계약·전입 요건을 함께 확인해야 합니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 적용하는 집은 여기에 담보인정비율 90%를 곱해 126%가 나옵니다. 이 금액에서 선순위채권을 빼야 하며, 숫자가 맞아도 다른 심사를 통과해야 가입할 수 있습니다. 아파트처럼 시세를 먼저 적용하는 주택은 공시가격 계산부터 시작하면 실제 한도와 달라질 수 있습니다.
확인 기준일: 2026년 10월 21일. 이 글은 세입자가 신청하는 HUG 전세보증금반환보증을 다룹니다. 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증과는 상품이 다릅니다.
2026년 HUG 전세보증금 반환보증 가입조건은 무엇인가요?
실제 거주와 전입신고·확정일자를 갖추고, 계약금액·신청기한·주택 권리관계 등 HUG의 심사 조건을 충족해야 합니다. 126% 계산은 그중 보증한도를 확인하는 한 단계입니다.
| 확인 항목 | 주요 기준 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 전세보증금 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 | 전세계약서 |
| 거주 요건 | 해당 주택에 거주하며 전입신고와 확정일자 확보 | 주민등록등본·확정일자부 계약서 |
| 계약기간 | 1년 이상 | 전세계약서 |
| 계약 체결 | 공인중개사가 체결·날인한 계약서가 원칙. 최초 계약이 이를 충족하면 갱신계약은 예외 가능 | 최초·갱신 계약서 |
| 금액 심사 | 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내 | HUG 인정 주택가격·등기부등본 |
| 주택 상태 | 압류·가압류·경매신청 등 권리침해가 없어야 하며 건물과 토지 모두 임대인 소유 | 등기부등본 갑구·을구 |
| 건축물 상태 | 아파트를 제외하고 건축물대장상 위반건축물로 기재되지 않아야 함 | 건축물대장 |
전세보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있는지, 임대인이 보증금지대상자인지도 확인합니다. 전세대출에 질권설정이나 채권양도가 있다면 대출은행에 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요. 이는 보증금을 돌려받을 권리를 대출 담보로 제공했는지 확인하는 절차입니다.
위 내용과 아래 가격 산정·갱신 기준은 HUG 공식 전세보증금반환보증 상품개요를 기준으로 정리했습니다. 개별 계약의 최종 가입 가능 여부는 HUG 심사에서 결정됩니다.
공시가격 126% 룰은 어떻게 계산하나요?
공시가격을 이용하는 해당 산정방식에서는 ‘공시가격 × 140% × 90%’를 계산합니다. 두 비율을 곱하면 126%, 소수로는 1.26입니다.
공시가격 기준 보증한도 = 공시가격 × 1.26 − 선순위채권 등
여기서 공시가격은 정부가 공시하는 주택가격이고, 매물 광고에 적힌 매매 희망가격과 다릅니다. HUG가 인정하는 주택가격은 공시가격에 일정 비율을 곱하거나 시세 등을 적용한 심사용 가격입니다. 담보인정비율 90%는 그 심사용 가격 중 보증 심사에 반영하는 비율입니다.
예를 들어 적용 공시가격이 2억 원이면 주택가격은 2억8,000만 원, 여기에 90%를 적용한 주택가액은 2억5,200만 원입니다. 선순위채권이 없다면 금액 조건을 비교할 기준은 2억5,200만 원입니다. 선순위채권이 있다면 아래 예시처럼 더 낮아집니다.
공시가격별 보증한도는 얼마인가요?
선순위채권이 없고 공시가격의 140%를 주택가격으로 적용한다는 가정에서는 아래처럼 계산합니다. 표는 계산 예시이며 가입 승인표가 아닙니다.
| 적용 공시가격 | 공시가격 × 1.26 | 예시 전세보증금 | 금액 조건 비교 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 1억2,600만 원 | 1억3,000만 원 | 400만 원 초과 |
| 1억5,000만 원 | 1억8,900만 원 | 1억8,000만 원 | 900만 원 여유 |
| 2억 원 | 2억5,200만 원 | 2억5,000만 원 | 200만 원 여유 |
| 2억5,000만 원 | 3억1,500만 원 | 3억 원 | 1,500만 원 여유 |
한도와 보증금이 같아도 다른 요건을 충족해야 합니다. 또한 보증금 일부만 보증받겠다고 신청하면 한도를 초과한 계약도 가입할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 기본 가입조건 자체가 전세보증금과 선순위채권의 합을 기준으로 심사하기 때문입니다.
전세보증금 2억 원에 필요한 공시가격은 얼마인가요?
선순위채권이 없다는 가정에서는 2억 원을 1.26으로 나누면 됩니다. 계산값은 약 1억5,873만158.73원이므로 원 단위로 올리면 158,730,159원입니다.
선순위채권이 있다면 ‘(전세보증금 + 선순위채권) ÷ 1.26’으로 계산합니다. 다만 실제 적용 공시가격과 다른 심사요건을 확인해야 하므로 이 역산값만 보고 계약 가능 여부를 결정하지 마세요.
근저당이 있으면 126%에서 무엇을 빼야 하나요?
내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 선순위채권을 차감해야 합니다. 등기부등본 을구의 근저당 금액과 설정 날짜를 확인하고 HUG가 인정하는 차감액을 확인하세요.
공시가격 2억 원, 선순위채권 3,000만 원으로 인정된 경우를 가정하면 계산은 다음과 같습니다.
- 2억 원 × 1.26 = 2억5,200만 원
- 2억5,200만 원 − 3,000만 원 = 2억2,200만 원
- 전세보증금 2억3,000만 원이라면 이 금액 기준보다 800만 원 초과
집주인이 말한 실제 대출 잔액만 임의로 넣으면 심사 결과와 달라질 수 있습니다. 등기상 채권최고액은 은행이 담보로 확보해 둔 최대 금액으로 대출 잔액과 같지 않을 수 있습니다. 상환·말소 예정인 근저당도 말소 완료와 심사 반영 여부를 확인해야 합니다.
전체 한도와 별개로 선순위채권 자체가 주택가액의 60% 이내인지도 확인합니다. 여기서 주택가액은 ‘주택가격 × 90%’입니다. 단독·다중·다가구에는 다른 세입자의 보증금 등을 포함한 추가 기준이 있어 한 줄짜리 계산만으로 판단하기 어렵습니다.
아파트·빌라·다가구에 모두 같은 계산을 쓰나요?
아닙니다. HUG는 보증승인일 현재 주택 유형별 가격정보 적용 순서에 따라 주택가격을 정합니다. 임차인이 유리한 가격을 자유롭게 고르는 방식이 아닙니다.
| 주택 유형 | 공식 안내의 일반 적용 순서 시작점 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 연립·다세대 | 공동주택 공시가격의 140% | 해당 기준이 적용되면 126% 계산 가능 |
| 아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택 | KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 | 공시가격 기준은 일반 순서상 다음 단계. 최저층 등 시세 적용 방식도 확인 |
| 단독·다중·다가구 | 개별단독주택가격의 140% | 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 함께 심사 |
‘빌라’는 흔히 쓰는 이름이므로 건축물대장에서 연립·다세대인지, 다가구인지부터 확인하세요. 다가구는 건물 전체의 권리와 다른 세입자 보증금이 중요합니다. HUG는 선순위채권과 다른 세입자 보증금 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내인지 등 추가 조건을 확인합니다.
감정평가서를 이용하는 경우에는 일반 가격정보 순서와 다른 우선 적용 규정이 있습니다. 공식 안내는 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않은 평가서를 요구합니다. 평가기관 등 인정 요건도 별도로 확인해야 하므로, 한도가 부족하다고 바로 감정평가 비용부터 지출하지 말고 HUG에 적용 가능 여부를 문의하세요.
어느 공시가격을 어디에서 확인해야 하나요?
보증승인일에 적용되는 가격정보와 해당 주택 유형에 맞는 공시가격을 확인해야 합니다. 연립·다세대는 공동주택가격, 단독·다가구 등은 개별단독주택가격을 구분하세요.
부동산공시가격 알리미에서 주소와 동·호수를 맞춰 조회하고, 조회한 연도와 금액을 기록해 두세요. 같은 건물이라도 세대별 가격이 다를 수 있습니다. 오피스텔은 HUG 안내에 따라 국세청 기준시가를 확인하는 등 주택과 조회 기준이 다를 수 있습니다.
집주인이 보여준 오래된 화면이나 인근 집 공시가격을 그대로 쓰지 않는 것이 좋습니다. 계약 전에 조회했더라도 보증승인 시점의 적용 가격이 무엇인지 신청 창구에 다시 확인하세요.
신청기한과 준비서류는 어떻게 확인하나요?
신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신계약은 갱신 계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전이 기본 기준입니다.
막연히 ‘2년 계약이면 아무 때나 1년 안’으로 기억하기보다 계약일·잔금일·전입일을 정리해 신청 창구에서 정확한 마감일을 확인하세요. 신청이 몰리거나 추가 서류가 필요할 수 있으므로 마감 직전까지 기다리지 않는 편이 좋습니다.
- 확정일자를 받은 임대차계약서. 갱신이라면 최초 계약서도 준비
- 전세보증금 이체내역 또는 영수증 등 지급 증빙
- 주민등록등본
- 전입세대확인 관련 서류
- 주택 유형·대출·할인 조건에 따라 요청되는 추가 서류
기본 서류와 신청 절차는 모바일HUG 상품안내에서 확인할 수 있습니다. 발급 유효기간과 서류 명칭은 실제 신청 창구의 최신 안내를 따르세요. 지사·위탁은행·모바일 채널을 이용할 수 있지만 주택 유형별 접수 가능 여부는 다를 수 있습니다.
공시가격이 내려가면 갱신할 때 무조건 탈락하나요?
무조건 그렇지는 않습니다. HUG 현재 상품개요는 갱신하는 전세계약에서 전세보증금이 증가하지 않은 경우 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다고 안내합니다.
이를 모든 갱신이 자동 승인된다는 뜻으로 이해하면 안 됩니다. 기존 보증의 갱신인지, 보증금을 늘렸는지, 계약과 권리관계가 바뀌었는지에 따라 확인이 필요합니다. 현재 보증서와 갱신계약안을 준비해 HUG에 문의하세요.
보증한도를 넘는다면 어떤 순서로 확인해야 하나요?
주택 유형과 적용 가격이 맞는지, 선순위채권을 정확히 넣었는지부터 확인하고 이후 계약금액 조정이나 다른 보증상품을 검토하세요.
- 건축물대장과 등기부등본으로 주택 유형·권리관계를 확인합니다.
- HUG가 적용하는 주택가격과 채권 차감액을 확인합니다.
- 보증금 감액이나 담보 말소를 협의한다면 계약서와 실제 이행까지 확인합니다.
- 다른 기관의 상품을 알아본다면 해당 기관의 별도 가입조건을 확인합니다.
월세로 일부 바꿔 현금 보증금만 낮추면 자동으로 해결된다고 볼 수도 없습니다. HUG는 월세가 있는 계약의 지역별 보증금 상한 판단에 전월세전환율을 적용한 전세보증금을 사용한다고 안내합니다. 계약 변경 전 변경안으로 다시 심사를 문의하세요.
자주 묻는 질문은 무엇인가요?
많이 혼동하는 부분은 126%의 적용 범위, 상품 구분, 보증료와 보증한도의 차이입니다.
126%는 전세보증보험 보증료율인가요?
아닙니다. 공시가격 기준으로 보증한도를 계산할 때 나오는 비율입니다. 보증료는 가입을 위해 내는 비용으로 보증금액·보증료율·기간 등에 따라 별도로 계산됩니다.
집주인의 임대보증금보증도 이 계산만 쓰면 되나요?
아닙니다. 이 글의 대상은 세입자용 전세보증금반환보증입니다. 임대사업자용 임대보증금보증은 다른 상품이므로 해당 상품의 최신 가격 산정기준을 따로 확인해야 합니다.
전세대출을 받았다면 HUG 반환보증에 이미 가입된 건가요?
대출을 받았다는 사실만으로 반환보증 가입을 단정할 수 없습니다. 대출 서류와 보증서를 확인하고, 가입 상품명·보증금액·보증기간을 은행에 확인하세요.
보증한도 계산이 맞으면 계약금을 보내도 되나요?
계산만으로 가입이 확정되지는 않습니다. 등기부등본·건축물대장·임대인·계약 조건과 신청 가능 여부까지 확인해야 합니다. 계약 전 검토와 실제 보증서 발급은 구분해서 판단하세요.
공식 가입조건은 어디에서 다시 확인하나요?
HUG 공식 상품개요에서 최신 조건을 확인하고, 개별 주택은 HUG 고객센터 1566-9009 또는 신청 창구에 문의하면 됩니다. 공시가격·보증금·등기부등본을 함께 준비하면 상담에 도움이 됩니다.
자료 확인일: 2026년 10월 21일. 근거: HUG 전세보증금반환보증 상품개요, 모바일HUG 상품안내, 부동산공시가격 알리미. 계산 예시는 이해를 위한 가정이며 실제 가입 승인을 뜻하지 않습니다.