비거주 1세대 1주택 종부세, 775만 원에서 1,204만 원으로 늘어나는 계산 구조

비거주 1세대 1주택 종부세는 정부의 2026년 세제개편안이 법률로 확정·시행될 경우, 공시가격 30억 원 주택에서 현행 약 774만 7,000원에서 2027년 약 1,204만 원으로 429만 3,000원(약 55.4%) 늘어나는 것으로 정부가 제시했습니다. 핵심은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르며 세율 구조도 바뀌는 점입니다. 다만 이는 2026년 9월 기준 정부안이므로 국회 심의와 법률 공포 뒤 최종 내용이 달라질 수 있습니다.

공시가 30억 원 주택의 종부세는 왜 775만 원에서 1,204만 원으로 늘어나나요?

공제 축소와 과세표준 확대, 세율 조정이 함께 반영되기 때문입니다. 재정경제부가 국회에 제출한 예시에서 공시가격 30억 원의 비거주 1세대 1주택자는 현행 산출세액 약 774만 7,000원에서 2027년 약 1,204만 원으로 늘어납니다. 차이는 429만 3,000원이며, 현행 금액과 비교하면 약 55.4% 증가입니다.

구분	현행 제도	정부안상 2027년	변화
공시가격 30억 원 비거주 1주택 종부세 산출세액	약 774만 7,000원	약 1,204만 원	약 429만 3,000원 증가
증가율	기준	약 55.4% 증가	정부 제출 예시 기준
기본공제	12억 원	9억 원	3억 원 축소
공정시장가액비율	60%	70%	과세표준 확대

여기서 ‘산출세액’은 실제 고지서의 최종 납부액과 다를 수 있습니다. 재산세 상당액 공제, 세부담 상한, 농어촌특별세, 공동명의 여부, 합산배제·특례 등에 따라 개인별 금액이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 이 숫자는 공시가격 30억 원이라는 정부 예시를 이해하기 위한 기준으로 보는 것이 맞습니다.

비거주 1세대 1주택자는 무엇을 뜻하나요?

이 글에서 말하는 비거주 1주택자는 주택 한 채를 보유하지만 그 주택에 실제로 살지 않는 사람을 뜻하는 정부안의 표현입니다. 이는 소득세법상 ‘비거주자’와 같은 말이라고 단정하면 안 됩니다. 소득세법상 비거주자는 국내 주소·거소 등을 기준으로 가르는 세법상 지위이고, 이번 개편안의 비거주는 자기 소유 주택을 실거주용으로 쓰는지를 중심으로 한 구분입니다.

표현	간단한 뜻	확인할 점
비거주 1주택	한 채를 보유했지만 그 집에 직접 살지 않는 경우를 가리키는 정부안 표현	최종 법률의 정의·판정 기준 확인 필요
세법상 비거주자	국내 주소·거소 등을 기준으로 판단하는 소득세법상 지위	해외 체류만으로 바로 판단하지 않음
실거주 1주택	보유 주택을 실제 거주용으로 사용하는 1주택자	정부안상 기본공제 14억 원 적용 방향

정부안에서 비거주 1주택자의 계산 구조는 어떻게 바뀌나요?

공시가격에서 빼주는 금액은 줄고, 세율을 매기는 기준 금액은 커지는 방향입니다. 현행 제도에서 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 기본공제 12억 원을 적용받습니다. 정부안은 실거주 1주택에는 14억 원을 적용하는 반면, 비거주 1주택에는 9억 원을 적용하는 방안을 제시했습니다.

종부세는 단순히 ‘공시가격 × 세율’로 계산하지 않습니다. 보통 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하며, 재산세 공제와 세액공제 등을 더해 최종 세액을 계산합니다. 정부안은 공정시장가액비율을 2027년 70%로 올리는 방향도 함께 담고 있습니다.

계산 단계	쉽게 말하면	비거주 1주택자에게 미치는 영향
공시가격 확인	정부가 정한 주택의 공식 가격	시세가 아니라 공시가격을 기준으로 시작
기본공제 차감	과세 전 먼저 빼주는 금액	정부안상 12억 원에서 9억 원으로 축소
공정시장가액비율 적용	세율을 매길 기준을 만드는 비율	60%에서 70%로 오르면 과세표준이 커질 수 있음
세율·공제 반영	누진세율, 재산세 공제, 상한 등을 반영	개인별 최종 고지액은 달라질 수 있음

공시가 15억 원과 20억 원 주택은 얼마나 오르나요?

정부 제출 예시에서는 공시가격이 높을수록 증가액도 커졌습니다. 공시가격 15억 원은 현행 약 69만 1,000원에서 2027년 약 80만 6,000원, 공시가격 20억 원은 약 227만 5,000원에서 약 277만 4,000원으로 제시됐습니다. 아래 금액은 모두 정부가 제시한 산출세액 예시이며, 실제 고지액을 보장하지 않습니다.

공시가격	현행 산출세액 예시	정부안상 2027년 예시	증가액
15억 원	약 69만 1,000원	약 80만 6,000원	약 11만 5,000원
20억 원	약 227만 5,000원	약 277만 4,000원	약 49만 9,000원
30억 원	약 774만 7,000원	약 1,204만 원	약 429만 3,000원

장기보유 공제는 받을 수 있나요?

현행 제도와 정부안의 기준을 구분해서 봐야 합니다. 현행 종부세 제도에서 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자·장기보유 세액공제는 합산 최대 80% 한도가 있습니다. 그러나 정부안은 장기보유 공제를 거주기간 중심의 공제로 바꾸는 방향을 제시했습니다. 따라서 단순히 오래 보유했다는 사실만으로 앞으로도 같은 공제를 받을 수 있다고 미리 판단하면 안 됩니다.

특히 비거주 1주택자의 경우에는 실거주 여부와 거주 기간의 최종 정의, 직장·학업·요양·봉양처럼 불가피하게 살지 못한 경우의 예외가 어떻게 정해지는지가 중요합니다. 이 부분은 국회 논의와 확정 법령에서 확인해야 합니다.

2027년부터 바로 적용되나요?

아직 확정이라고 말할 수 없습니다. 이번 내용은 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안입니다. 법률 개정이 필요한 항목은 국회 의결과 공포를 거쳐야 하고, 실제 적용 연도는 최종 법률과 부칙에 적힌 시행일로 판단합니다. 따라서 ‘2027년에 반드시 1,204만 원을 낸다’고 단정하지 말고 최종 통과안을 확인해야 합니다.

보유세는 원칙적으로 매년 6월 1일 소유 현황이 중요합니다. 전입신고나 매도, 증여 등 중요한 선택을 앞두고 있다면 기사 제목이나 온라인 계산기만으로 결정하지 말고, 최종 법령과 본인의 취득일·명의·거주 사실을 기준으로 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

지금 무엇을 준비하면 좋을까요?

주택의 공시가격, 실제 거주 사실, 전년도 보유세 고지서를 먼저 정리해 두면 됩니다. 정부안이 확정될 경우에는 ‘실거주’ 판단에 필요한 자료와 예외 요건이 중요해질 수 있습니다.

부동산공시가격알리미에서 주택의 최신 공시가격 확인하기
주민등록초본으로 주소 이동 이력 정리하기
임대차계약서, 재직·재학·요양 자료 등 거주 사정을 설명할 자료 보관하기
재산세·종부세·농어촌특별세가 적힌 전년도 고지서 보관하기
공동명의, 상속주택, 일시적 2주택, 합산배제 주택 등 특례 여부 확인하기

2026년 세제개편안 공식 내용 확인하기

비거주 1세대 1주택 종부세에서 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

실제 고지액, 비거주 판정, 전입신고, 기본공제, 정부안 확인 방법을 가장 많이 확인합니다. 아래 답변은 정부안과 현행 제도를 구분해 정리한 내용입니다.

공시가 30억 원이면 종부세가 정확히 1,204만 원인가요?

아닙니다. 약 1,204만 원은 정부가 제시한 비거주 1세대 1주택자 산출세액 예시입니다. 공동명의, 재산세 공제, 세부담 상한, 합산배제와 특례 등에 따라 실제 고지액은 달라질 수 있습니다.

비거주 1주택자는 무조건 세금을 더 내나요?

정부안상 비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 제시돼 현행보다 줄어듭니다. 다만 적용 대상과 예외, 시행 시기는 최종 법률을 확인해야 하므로 아직 무조건 인상된다고 단정할 수는 없습니다.

전입신고만 하면 실거주 1주택자로 인정받나요?

정부안의 최종 실거주 판정 방식과 증빙 기준이 확정돼야 알 수 있습니다. 주민등록 주소만으로 자동 인정되는지, 실제 거주 기간과 예외 사유를 어떻게 보는지는 확정 법령을 확인해야 합니다.

현재 1세대 1주택 종부세 기본공제는 얼마인가요?

현행 제도에서 요건을 충족한 1세대 1주택자의 주택분 기본공제는 12억 원입니다. 정부안은 실거주 1주택 14억 원, 비거주 1주택 9억 원으로 차등하는 방안을 제시했습니다.

세제개편안은 어디서 확인하나요?

재정경제부와 대한민국 정책브리핑의 2026년 세제개편안 자료, 국세청 종합부동산세 안내, 국가법령정보센터의 최종 법령을 확인하면 됩니다.

공식 자료는 어디서 확인하나요?

이 글은 2026년 9월 14일 기준 공개된 정부안과 보도 자료를 바탕으로 작성했습니다. 정부안은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있으므로, 실제 의사결정 전에는 아래 공식 자료와 최종 법령을 다시 확인하세요.